إزاي تتأكد إن الأرض التجارية ملك البايع فعلاً قبل ما تدفع

في مصر، إن حد يقولك «الأرض دي بتاعتي» مش معناه إن الملكية مسجّلة باسمه. نسبة كبيرة من العقارات بتتداول بعقود ابتدائية وتوكيلات، من غير تسجيل في الشهر العقاري. ده مش بالضرورة نصب، بس معناه إن اللي معاك ورقة أضعف من اللي إنت فاكره.

الفرق بين ثلاث حاجات الناس بتخلط بينها

• العقد الابتدائي — اتفاق بين طرفين. مُلزم بينهم، بس مش حجة على الغير. لو البايع باع نفس الأرض لحد تاني بعقد ابتدائي كمان، إنتوا الاتنين في نفس المركب.
• التوكيل — بيدّي حق التصرف، مش الملكية. والتوكيل بينتهي بوفاة الموكّل، وده خطر حقيقي في صفقات بتاخد شهور.
• التسجيل في الشهر العقاري — ده الوحيد اللي بينقل الملكية رسميًا وبيبقى حجة على الكل. لو الأرض مسجّلة، الموضوع أبسط بكتير.

اطلب الورق ده، بالترتيب

1. 1سند الملكية: عقد مسجّل أو حكم محكمة نهائي. لو اللي عندهم عقد ابتدائي بس، اعرف من إمتى وممن اشتروا.
2. 2سلسلة العقود لحد المصدر: من مين اشترى البايع، ومن مين اشترى اللي قبله، لحد ما توصل لأصل واضح — تخصيص حكومي أو تسجيل قديم.
3. 3كشف رسمي حديث من الشهر العقاري على القطعة، بيوضح لو في رهن أو حجز أو دعوى مقيّدة.
4. 4إعلام وراثة لو الملكية بالميراث، وموافقة كتابية من كل الورثة بدون استثناء. ورث واحد ناقص بيوقف الصفقة كلها.
5. 5المخطط المساحي والحدود من المساحة، ومطابقتها على الطبيعة. الفرق بين المساحة الورقية والفعلية شائع.
6. 6إفادة بعدم وجود مستحقات على القطعة: مرافق، ضرايب عقارية، رسوم اتحاد ملاك لو موجود.

لو الأرض تخصيص من هيئة المجتمعات العمرانية

أراضي المدن الجديدة — التجمع، أكتوبر، الشروق، العاصمة الإدارية — أغلبها متخصص من هيئة المجتمعات العمرانية بالتقسيط. هنا الملف مختلف: مش بس بتشتري من مالك، إنت داخل في علاقة قايمة مع الهيئة.

• اطلب خطاب التخصيص الأصلي وإيصالات سداد الأقساط لحد آخر قسط.
• اعرف الأقساط المتبقية وجدولها، ومين هيتحملها بعد النقل.
• الأهم: موافقة الهيئة على التنازل. من غيرها، النقل بينكم مش معترف بيه من الهيئة مهما كتبتوا عقود.
• اتأكد إن مدة البناء المشروطة لسه سارية. بعض التخصيصات فيها التزام بالبناء خلال مدة، والتأخير بيعرّض التخصيص للسحب.

علامات تخليك توقف

• استعجال غير مبرر، أو ضغط بإن «في مشتري تاني دلوقتي».
• رفض تقديم كشف رسمي حديث، أو تبرير إن «التسجيل بياخد وقت».
• بايع بيتصرف بتوكيل قديم والمالك الأصلي مش متاح للتأكيد.
• سعر أقل بكتير من متوسط المنطقة من غير سبب واضح.
• الحدود على الطبيعة مش مطابقة للمخطط، أو في وضع يد من حد تاني على جزء.

في تجاري، الفحص ده جزء من شغلنا قبل ما ننشر الإعلان أصلاً: بنراجع سلسلة العقود وحالة التسجيل، واللي مش قادرين نتأكد منه مش بينشر.