إزاي تحسب العائد على عقار تجاري — والأرقام اللي بتتنسي

المشتري في العقار التجاري مش بيشتري بالذوق. بيشتري رقم. والرقم ده هو العائد: الإيجار السنوي مقسوم على التكلفة. المشكلة إن أغلب الناس بتحسب الجزء السهل وبس.

العائد الإجمالي

العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء) × 100. محل بـ12 مليون جنيه بيتأجر بـ70 ألف في الشهر يعني 840 ألف في السنة، يعني 7% إجمالي. الحسبة دي بتتعمل في تلات ثواني، وعشان كده هي اللي بتتقال في الإعلانات.

اللي لازم يتخصم

• الفترات الفاضية — الوحدة مش هتفضل مؤجّرة 12 شهر كل سنة طول العمر
• الصيانة والإصلاحات — خصوصًا في وحدة مطاعم أو مخزن بيتشغّل بعنف
• مصاريف الخدمة أو اتحاد الملاك، لو الوحدة جوّه مول أو مبنى إداري
• إدارة الوحدة — سواء بتدفع لحد أو بتصرف وقتك إنت
• التأمين
• الضرايب المستحقة على الإيراد العقاري
• تجهيز الوحدة للمستأجر الجديد كل ما واحد يمشي

العائد الصافي = (الإيجار السنوي − كل ده) ÷ سعر الشراء. الفرق بين الإجمالي والصافي في السوق التجاري المصري مش بسيط — ممكن يوصل تلت الرقم أو أكتر حسب نوع الأصل. ده مش سبب إنك تبعد عن الصفقة، ده سبب إنك تحسبها صح قبل ما تفاوض.

مقارنة وحدتين

لما تقارن، قارن بالمتر وبالعائد الصافي مع بعض. وحدة أرخص في المتر ممكن تبقى أغرب صفقة لو الإيجار اللي بتجيبه أقل بنسبة أكبر. والعكس: وحدة غالية في المتر على شارع رئيسي ممكن تدي عائد أعلى وفترات فاضية أقصر، وده جزء من العائد حتى لو مش ظاهر في المعادلة.

حاجتين بيغلط فيهم المشترين

• حساب العائد على إيجار متوقّع مش إيجار متعاقد عليه. الفرق بينهم هو كل حاجة.
• نسيان إن الإيجار المتعاقد عليه له مدة. عقد بيخلص بعد 8 شهور مش نفس عقد 5 سنين بزيادة سنوية محدّدة، حتى لو الرقم الشهري واحد.